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      30年前,雙北就已經有桃園移民潮!1200月票上路,將有更多人南下置產?

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      近年雙北房價大幅且快速飆漲,造就了一批批的南下桃園輕移民。如今新內閣規劃北北基桃生活圈,未來每月一千二就能大眾運輸搭到飽,是否會掀起又一波的輕移民熱?

       

      北北基桃公共運輸定期月票1200元,預計7月正式上路,桃園市政府交通局局長張新福表示,正進行相關票證系統軟硬體設定,預計7月可以同步上線。

      1200月票實施以後,民眾只需花1200元即可暢行北北基桃,不足之金額由中央及地方政府補助。運具的有台鐵、公路客運及國道客運、市區公車、台北捷運、新北捷運、機場捷運、youbike及渡輪等,預計將有79.6萬人購買月票,每年有15億人次的運輸量。

       

      北基桃月票 通勤小確幸

      不過再進一步分析,對雙北公共運輸通勤族來說,月票優惠只能算是錦上添花。主要是目前已有1280元捷運搭到飽,再搭配使用公車或YouBike等短程接駁工具也有折扣;據此,每個月多省個一百多塊,會讓多少通勤族改為使用大眾系統,仍有待觀察。

      但再拉至桃園或基隆,情況又完全不同。畢竟先不管通勤距離或時間,拿一千兩百塊來計算通勤北桃或北基之間的通勤成本,確實省更大,加上雙北與基桃之間房價落差更明顯,當然會讓更多人聯想:會不會促使更多人出走雙北、移民基桃?

       

      新輕移民潮 桃園有機會?

      基隆雖然感覺上距離不遠,但應是受地形限制影響,要擴充都有相當難度,看看國道一號北基路段上下班尖峰時間的路況,或基隆輕軌難產,就都可見一斑。

      加上基隆長年發展遲滯,根據本刊觀察,近年基隆雖常見個案強調房價落差,企圖吸引台北客買單,但實無區域型的移民現象出現,實際多是單一建案或業者透過媒體操作造成,結果當然稱不上是潮。

      但桃園就不一樣了;從官方人口統計變化可發現,相對於雙北人口減少(流失),近年桃園人口則是不斷增加(移入)。回顧過去這二十多年,也的確出現過數次來自大台北的購屋者,形成某種置產或移民風潮;透過其發展歷程或經驗,或許能從中看出,這次新的北基月票,能否再次誘發輕移民風潮。

       

      壹、90年代前 ─ 蘆竹南崁

      北桃輕移民,其實不是這幾年才出現的名詞或現象;早在民國80年代前,當時房價飆漲,就造就第一群用時間換取空間的北桃輕移民。而他們的落腳處,則是當時隸屬桃縣蘆竹鄉的南崁地區。

      區區一個鄉的次分區,竟成當時輕移民族首選,主要是位居國道一號台北進入桃園後的第一站南崁交流道旁,加上當時大眾運輸系統不比今日,多數選擇移民者都是使用私家車輛往返。因此恰好位大台北與機場之中點位置的南崁,就乘地利之便,變成台北新移民的首選處,當地還成為桃園知名的高檔豪宅聚落。

      時至今日,南崁開發已趨飽和,近年購屋主力也變成這些當時移民者的第二代。但畢竟早年移居數眾,故仍形成特殊的區域風貌,房價水準也一直居全桃前段。

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      中山高進入桃園後第一站南崁,是早期桃園輕移民的主要落腳處。(圖/住展房屋網) 

       

      貳、90年代 ─ 藝文特區、大溪埔頂

      約二十年前,當時SARS疫情快閃後,房市迅速步入復甦擴張期,雙北房價迅速飆漲,於是再度誘發新一波南下桃園移民潮。

      而南崁交流道另一側,當時桃園市境內藝文特區及其周邊(當時人稱中正特區),也開始形成高檔聚落,成為南崁以外,台北客移民南下的另一首選區。而當時這些輕移民看中的,除了新興開發質感外,還有標榜桃園信義計畫區之藝文特區的發展前景。

      除了藝文特區及周邊所謂中正特區外,大溪又是相當特殊的案例。該區發跡時間大概也是在SARS疫情解除後;但其實從大台北往返當地,就算透過國道三號(當時只通車到新竹北端稱北二高),也得花費將近一小時,通勤時間偏長,卻還能吸引台北客,靠的是交流道旁新闢的埔頂重劃區及主流產品平價透天。

      當時在埔頂,建坪大概5、60坪總價約五六百萬的平價連棟透天,對不想住大樓集合社區的台北人來說,確實有一定程度吸引力,也算能負擔。不過,大溪透天房市榮景未維持太久;後來全台房價跟漲風起,埔頂透天產品很快失去平價賣點,自此也未再看到大批台北客南下置產。

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      靠著多金台北客支撐,桃園藝文特區周邊儼然形成當地高檔聚落。(圖/住展房屋網)

       

      叁、近十年 ─ 桃園新興重劃

      時間進入最近這波市場多頭之末段,北桃輕移民現象已算公認常態;不過可能是大台北三線區也有不少選擇,單價甚至又更低,因此實際可見較多台北客南下的,基本上還是中山高南崁交流道兩側,近年則以桃園境內新興的經國及小檜溪兩塊重劃區為主。

      經國為公辦重劃,更近交流道,但附近有大型貨櫃場、石化工廠等當地人不喜的類嫌惡設施,因此北客比例一直很高。小檜溪則屬自辦,位桃園舊市區和新興區之間;以區位論,照理較受在地客青睞,但由於初推案單價就相當高,考驗當地購屋人認同及接受度,加上非本地建商進駐開發者不少,因此這幾年下來,台北客比例也不低,算是近期北桃輕移民的首選區之一。

       

      肆、投資樂土 ─ 高鐵青埔、八德擴大

      從最早期南崁到後來中正特區、大溪埔頂或小檜溪等,吸引的台北客,基本上是剛性需求者居多。但同樣曾靠台北客竄起的青埔高鐵特區和八德擴大特區,就是完全不一樣的型態,兩區甚至都曾被冠上北台房市投資樂園的稱號。

      先看青埔特區。該特區配合高鐵設站闢建,開發比高鐵通車(2007年初)還要早至少三到四年;當時幾乎就是荒煙漫草,早期推案當然只能訴求區域發展前景及商業(店面)價值,買家也當然以投資置產者為主。

      事實上一直到高鐵通車前後,當地買盤一直是靠台北投資客支撐。後來隨著周邊建設包含機場捷運定案,乃至航空城計畫死灰復燃,才出現更多來自其他地區的投資者。後來當地被央行盯上,台北投資客也早就轉移陣地。

      類似的情況,也出現在八德擴大重劃區。青埔特區是高鐵和機捷吸引投資者,八德擴大則仰賴桃捷綠線;而兩區也都因為投資比重偏高,被官方關切後,投資熱度降溫、台北投資客就此退場。

       

      月票助房市 實質待觀察

      從以上歷史軌跡可發現,歷年出現所謂輕移民潮的桃園房市區,仰賴的都是高速或快速道路而非大眾交通系統;就算是晚近開發的A7特區,能夠一條捷運坐到家,也未如預期般吸引高比例的大台北客源。

      事實是,桃園現階段整體大眾交通系統完備程度,仍不及大台北,加上公共和私人運具的使用成本差距不夠,因此新的月票優惠,預料仍會成為當地業者拿來大書特書的題材之一,但恐難造就新一批通勤輕移民族。也難怪有學者建議,應先進行區域大眾交通系統的精進改善,月票制度才可能發揮預期功效。

      展望短期未來,桃園的輕移民現象還會持續,畢竟北桃房價仍存在相當差距,但應該還是會以使用私人運輸工具、約一小時內可達的區域為主。而以目前桃園大眾運輸系統的狀態推論,優惠通勤月票對桃園房市來說,是話題、口號大於實質;至於有機會看到受益的,還是以不須轉乘、直接到家的機場捷運沿線區域,如A7或A8兩站周邊。

      資料來源:住展雜誌

      圖片來源:住展雜誌

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